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越來越多房屋貸款遲付，尤其是「浮動利率」和「次信用評級」貸款，差不多20%遲付60天；另有「第二貸款(Equity Loan)」，遲付率由去年0.54%跳升至1.24%。
◎付款困難時
發覺付款有困難，千萬不要置之不理，應馬上與負責收款的機構聯絡。這個機構極可能只處理供款，並不貸款，但它在一定範圍內，可允許您延遲供款或更改部分貸款條款(Loan Modification)，以稍微減輕負擔。請記住，貸款銀行最不希望接收您的物業，寧願盡力幫您度過難關。
經濟狀況非常差的貸款者，宣佈個人破產是否可以解決問題？由於房屋貸款是以該物業作抵押，銀行在任何情況下都有權接收樓宇，因此宣告破產只能稍稍拖延房屋被接收的時間。
近來還有一種作法，即在無法供款時聘請律師控告銀行，理由是銀行鼓勵您作不適當借貸。然而，要找到不收費的律師打官司不易，且輸了官司時要付對方律師費用，所以這個方法並不可行。
◎接收房屋程序
借貸人一旦停止供款，理論上已經是Default，但銀行通常於借貸人欠交還款三個月後才開始採取行動，以下是加州的接收程序。
第一步，銀行與借貸人聯絡，了解能否達成還款協議，避免收屋。
第二步，雙方若不能達成協議，銀行將向縣政府登記處(Recorder's Office)登記一份Notice of Default，並在10日之內寄到借貸人手中。
第三步，Notice of Default發出三個月內，若借貸人仍未還款，銀行會發出Notice of Sale文件，訂立拍賣借貸人房屋的日期。該文件除向縣政府登記外，亦會連續三個星期，每星期在報章刊登一次，並將文件貼在借貸人房屋外牆上。
房屋被拍賣前的五個工作日，借貸人仍可藉還款取消追收及賣屋程序。一旦過了這個期間，有關房屋便會被拍賣，除非借貸人在拍賣前能將貸款全數清還。
一般收屋過程，從遲付貸款到拍賣，會有幾個月時間。在此期間，如借貸人能自己將房屋出售，或補交全部欠款，都可避免房屋被銀行接收及拍賣。
◎Short Sale
借貸人欠下的房貸金額高於房屋價值，本身無力再供下去，可要求借貸銀行允許Short Sale，由借貸人賣出房屋，然後歸還貸款。當然，借貸人要先與貸款銀行達成協議，銀行同意接受低於欠款的Short Sale金額方可。
近期不少借貸人，向銀行要求允許Short Sale。如銀行批準的話，借貸人便可避免被銀行接收房子。Short Sale是否比Foreclosure更佳？
從信用評分角度看，Short Sale雖對信用評分有影響，但假如貸款未出現遲付，通常最多減少80-100分，負面影響的確比較低；房屋若被銀行接收，通常信用評分會馬上減少250-280分，即本來700分，會立刻減為400多分，幾年內會嚴重影響信貸、租屋甚至找工作。因此，若能與銀行達成Short Sale協議，結果肯定比被接收好。
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 林修榮 |
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